悅湖山莊
低層 3房 實 592 呎
售 530 萬
居二價 420 萬
物業編號: AN253636
精選樓盤
菁雋
低層 開放式 實 128 呎
售 215 萬
物業編號: AN248002
錦暉花園
低層 3房 實 573 呎
售 480 萬
物業編號: AN249247
麗寶大廈
低層 實 238 呎
售 220 萬
物業編號: AN251801
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 788 萬
物業編號: AN239217
嘉華大廈
中層 1房 實 270 呎
售 230 萬
物業編號: AN249855
倚嶺南庭
中層 3房 實 733 呎
售 638 萬
物業編號: AN250548
利寶大廈
低層 1房 實 234 呎
售 238 萬
物業編號: AN252784
茵翠豪庭
高層 2房 實 589 呎
售 680 萬
物業編號: AN185605
寶塘下村
低層 1房 實 0 呎
售 250 萬
物業編號: AN253854
屏欣苑
高層 2房 實 448 呎
售 550 萬
居二價 385 萬
物業編號: AN252444
麗日閣
中層 2房 實 258 呎
售 250 萬
物業編號: AN249853
琨崙
低層 5房 實 2325 呎
售 2800 萬
物業編號: AN245660
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN244764
冠峰園
低層 2房 實 580 呎
售 470 萬
物業編號: AN252949
海翠花園
中層 2房 實 521 呎
售 480 萬
物業編號: AN217276
順利樓
中層 2房 實 485 呎
售 280 萬
物業編號: AN248116
慧豐園
低層 3房 實 646 呎
售 490 萬
物業編號: AN251860
緹岸
低層 開放式 實 224 呎
售 280 萬
物業編號: AN238398
WETLAND SEASONS BAY
低層 2房 實 420 呎
售 498 萬
物業編號: AN245394
山景邨
高層 開放式 實 294 呎
居二價 90 萬
物業編號: AN252626
慧景軒
低層 2房 實 551 呎
售 550 萬
物業編號: AN244659
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN250562
御半山
高層 1房 實 388 呎
售 450 萬
物業編號: AN246875
田景邨
低層 3房 實 489 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN248534
邁亞美海灣
低層 4房 實 816 呎
售 780 萬
物業編號: AN253011
兆麟苑
低層 2房 實 401 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN249010
上嵐
高層 1房 實 265 呎
售 360 萬
物業編號: AN251472
兆山苑
低層 2房 實 546 呎
售 340 萬
居二價 238 萬
物業編號: AN253674
WETLAND SEASONS BAY
低層 1房 實 300 呎
物業編號: AN253201
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 280 萬
物業編號: AN241250
珀御
高層 開放式 實 313 呎
售 420 萬
物業編號: AN253168
兆畦苑
低層 2房 實 566 呎
售 418 萬
居二價 280 萬
物業編號: AN253109
兆畦苑
高層 2房 實 485 呎
物業編號: AN253562
新圍苑
低層 3房 實 554 呎
售 410 萬
居二價 285 萬
物業編號: AN251479
龍成花園
中層 2房 實 474 呎
售 488 萬
物業編號: AN253036
天祐苑
高層 2房 實 433 呎
居二價 310 萬
物業編號: AN252485
緹岸
低層 2房 實 350 呎
售 530 萬
物業編號: AN239033
天愛苑
低層 2房 實 546 呎
居二價 320 萬
物業編號: AN251005
叠茵庭
高層 實 376 呎
售 448 萬
物業編號: AN253961
倚嶺南庭
低層 2房 實 588 呎
物業編號: AN253916
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 03.04.25
2025-04-03
(東方)新盤年內16宗售逾億 天璽呎價9.5萬 SIERRA SEA披露巨型會所 新盤市場於今年暫錄約16宗逾億元大額成交，個別市區豪宅樓價堅挺，新鴻基地產旗下西南九龍天璽，昨日招標售出四房單位，成交價逾1.49億元，呎價逾95,000元為項目標準戶新高。同系西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA，首度披露住宅會所設計，提供168項設施，規模屬集團旗下樓盤歷來最大。 據項目成交紀錄冊，天璽的第20座第1區89樓A室，實用面積1,574方呎，採四房雙套連儲物室間隔，買家採用180日付款計劃購入，呎價高見95,009元，不僅為一手市場今年最高，亦同時打破項目標準單位紀錄。該盤於今年1月亦曾以逾1.52億元售出四房單位連車位。 若以售價計，今年成交價最高的一手物業，來自建灝地產的赤柱ONE STANLEY，於上月中以逾2.6億元售出28號洋房。 MOUNT POKFULAM屋2.3億成交 宏安地產(01243)及錦華實業集團合作的西半山薄扶林道項目MOUNT POKFULAM，昨以逾2.3億元招標售出薄扶林道86C號，呎價48,000元。 另方面，新地今年的「重頭戲」SIERRA SEA，正式展開推售攻勢。新地副董事總經理雷霆指，將盡快上載樓書及開價，有機會復活節假期對外開放示範單位，部署本月內開售。 新地代理執行董事陳漢麟稱，項目住客會所「Resorts World」，劃分3個主題，提供10大水上遊樂設施、15大室內外運動設施、5間湖畔主題小屋及5個主題宴會廳等。西沙住宅項目未來更多期數落成，設施會陸續增加。 (東方)二手蝕讓：黃埔三房賣千二萬 較高位回落30％ 踏入4月市區屋苑大單位即錄連環損手，紅磡黃埔花園套三房海景單位僅以1,200萬元沽出，原業主持貨約7年，帳面蝕240萬元，樓價較高位回落逾30%。 中原吳國豪表示，上址為9期8座低層F室，實用面積約891方呎，另設儲物房，成交呎價約13,468元轉手，原業主於2018年4月以1,440萬元買入，帳面跌價約16.7%。資料顯示，同座數層相若同室單位，2021年最高以1,738萬元登記轉讓。 浪澄灣8年貶值21% 西南九龍浪澄灣海景戶蝕幅更顯著。該行黃家全指，單位為1座中層A室，實用面積約842方呎，套三房另設工人套房，成交價1,550萬元，呎價約18,409元，約8年帳蝕433.8萬元，貶值約21.9%。 香港置業劉浩勤稱，將軍澳日出康城晉海1A座中層A室套三房戶，實用面積約842方呎，減價110萬元，售價1,188萬元，呎價約14,109元，樓價不足8年帳面蒸發約23.2%。 康德低市價12%易手 新界細價樓仍要蝕賣吸客。中原鍾宏遠表示，屯門康德花園1座中層G室，實用面積約363方呎，原業主換購市區樓，劈價72萬元，以298萬元沽貨，低市價約12%，呎價約8,209元，不足8年帳蝕60萬元離場。 投資者連購蝕讓單位。世紀21天生置業鄭少坤指，屯門掃管笏上源2A座中層D室，同類買家零議價下以450萬元購入，呎價約8,167元，約6年半單位帳面貶值約35.1%。美聯周南輝續稱，大埔白石角雲滙7座高層開放式單位，同區投資客以368萬元買入，呎價約13,237元，原業主持貨約5年，帳面跌價約33.5%。 豪宅方面，資料顯示，大潭陽明山莊11座低層67室，實用面積約2,049方呎，以4,800萬元登記售出，呎價約23,426元。單位2017年購入，至今貶值約1,000萬元。消息稱，何文田天鑄第1期7座中層單位，售價約4,260萬元，約9年半帳面跌價約1,771萬元或約29.4%。 (星島)細價樓錄440宗成交按月升84% 受惠政府推出100元印花稅樓價擴大至400萬，新盤上月錄得逾2400宗成交，並創近5個月按月新高紀錄外，上月400萬或以下成交亦顯著增加，本報統計，上月推售全新盤及新盤貨尾，合共錄得440宗成交，按月大幅上升84%，較1月份更增加約1倍。 政府於2月底公布的《財政預算案》中，擴大100元印花稅適用樓價範圍至400萬，令此類細樓價單位交投顯著急升，3月份新盤推售直接受惠，本報統計，上月份新盤售價在400萬以下的單位，合共錄得約440宗成交，佔上月全月2400伙的18%，與仍未實施印花稅措施的2月份，錄得239宗樓價在400萬以下的個案，按月大幅增加84%。數字若與1月份錄得400萬以下成交，合共錄得約219宗，更大幅上升逾1倍。較1月增加約1倍 上月錄得合共440宗樓價在400萬以下的項目，最多為萬科香港剛推售的大埔上然，兩期共錄得182伙樓價在400萬以內；其次為新地天水圍天榮站上蓋YOHO WEST PARKSIDE，共錄得75宗400萬以下成交；嘉里元朗朗天峰亦錄得68宗同類個案。其他新盤包括恒基南首、長沙灣曉柏峰、宏安黃大仙薈鳴及鴨脷洲Coasto、麗新發展元朗尚柏等，均錄得樓價在400萬以下成交。上然佔182伙最多 美聯首席分析師劉嘉輝指出，政府於2月底《財政預算案》中，擴大100元印花稅適用樓價範圍至400萬，隨即帶動新盤需求，上月新盤400萬以下錄得理想成交，反映新措施有助帶動新盤細價樓交投上升，同時造就3月份錄得逾2400宗成交，年初市場擔心美國新一任總統上場，令息口有機會回升，但美聯儲局最新公布息口走勢，息口有機會繼續回落，有助給予市場信心及支持，相信第1季新盤銷售旺勢可延續至第2季。 劉嘉輝續稱，除全新盤取得理想銷情外，一些貨尾盤交投亦明顯受到帶動，推盤整體一手市場氣氛向上，令現時高企的貨存量回落，其中3月底全港貨尾量共錄得22492伙，與2月底錄得的22868伙，按月回落1.6%；若與1月份全港貨尾量約23121伙比較，則回落約2.7%。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受惠政府推出印花稅措施，令今年首季錄得約4400宗成交，現時一手市況氣氛持續，加上市場多個地區均有大型全新盤推售，包括西沙、啟德及黃竹坑等，相信單是本月新盤成交可達3000宗，預期首季銷售量勢可延續至第2季，預期第2季整體新盤可達5000宗，同時有助現時高企的貨尾量回落。 今年首季過去，翻查記錄，首季新盤共錄得約4400宗成交，成績雖然不俗，但與去年第4季錄得約4600宗，按季輕微回落4.3%；若與去年同期比較，即去年1至3月共錄得約4800宗，亦按年回落約8.3%。 (星島)瑜一必嘉坊周日共推售85伙 新盤推連推售，市區兩個新盤周日（6日）同步發售，共涉85伙，包括恒基旗下紅磡BAKER CIRCLE．DOVER昨更新價單及發售16伙；而華懋何文田站上蓋物業發展瑜一．天海亦於當日售69伙現樓單位。 瑜一．天海入場價675萬 華懋及港鐵合作發展的何文田站上蓋物業發展瑜一．天海 ，日前推出全新付款辦法，包括120天提早成交回贈、備用按揭等，昨公布銷售安排，鐵定周日以先到先得形式發售69伙現樓單位。 華懋集團銷售總監封海倫表示，瑜一．天海自上周公布新價單及開放現樓預約參觀，已錄超過3500人次參觀，吸引各區用家及投資者追捧，其中內地客佔整體約3成。逾六成客人對1房單位有興趣。 該盤昨上載最新銷售安排，在周日以先到先得形式，發售69伙，當中包括39伙1房單位及30伙2房單位，面積由333至591方呎。扣除最高折扣及優惠後，折實售價介乎675.58萬至2074.71萬，呎價由18888元至35105元。必嘉坊．曦匯折扣22% 恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民表示，BAKER CIRCLE首階段三期已屆現樓，其中第一期DOVER「必嘉坊．曦匯」於昨更新價單及銷售安排，涉及共16個精選單位，提供高達22%折扣優惠，包括13伙1房單位及3伙2房單位，入場單位為20樓M室，面積251方呎，屬1房戶，折實價約477萬，折實呎價18894元。 該批單位將於周日以先到先得形式發售。當中1房單位備受市場歡迎，極具競爭力售價，對於原本住在新界區外區客而言，能輕鬆進駐九龍市區盤；對投資客來說，價錢吸引且鄰近理工大學、都會大學等。適逢9月開學季來臨，留學生及專才相繼在港物色住宿，預計為租務市場帶來穩健回報。 (明報)富途140萬租羅素街逾7100呎巨舖 貴上手變形金剛餐廳四成 呎租仍較高峰跌88% 曾經是全球最貴舖租的銅鑼灣羅素街，疫情後經歷翻天覆地的變化，隨着近年零售市道稍微好轉，該地段商戶組合再次出現調整。市場消息指出，近年積極拓展本港業務的富途證券，最新以月租約140萬元承租羅素街逾7100方呎的複式巨舖，呎租較上手租客變形金剛主題餐廳高約四成，惟呎租仍較高峰時低逾88%。 連同去年富途約78萬元承租同位於羅素街的另一街舖，半年連租兩舖，每月租金共涉約218萬元。業界人士指出，不少品牌趁舖租回落，落戶核心區街舖以增加知名度，提升品牌價值之餘，亦方便吸納目標客源。 銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下A、B、C舖及1樓複式巨舖，對面即為時代廣場，面積約7100方呎，原由iFREE GROUP（愛訊集團）與孩之寶租用作變形金剛主題餐廳旗艦店，自今年2月初約滿離場後，業主隨即以月租250萬元招租，新近由去年在港多個核心區開設分店的富途證券，以月租約140萬元承租，呎租約197元，較主題餐廳貴40%，不過仍遠較零售高峰期時、由奢侈品牌Burberry以每呎高達近1700元承租低約88%。時代廣場段羅素街 首有證券商進駐事實上，自2019年零售市道轉差，以及爆發新冠疫情後，於羅素街設店的奢侈品牌相繼退場，如曾以月租900萬元租用羅素街Plaza 2000約1.5萬方呎巨舖的意大利名牌Prada，於2020年租約期滿離場。羅素街吉舖處處，業主免丟空商舖，大多以短期租約形式租予民生商戶，如藥房、口罩或利市封店等。 業界指核心街舖可增品牌知名度中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，自疫情回穩後，業主期望物色長租商戶，以取得穩定回報，不過整體市場對奢侈品需求不如過去熾熱，而盈利能力高的證券商近年陸續取代奢侈品牌承租核心區地舖。他續稱，富途證券近年積極租用地舖，並以一線核心街道為主，如尖沙嘴彌敦道鄰近指標商場The ONE、旺角亞皆老街鄰近旺角中心的十字路口的單邊舖，去年亦租用鄰近希慎廣場的羅素街單邊舖等，較過去證券商租用核心區商廈，核心區街舖更可增加知名度，提升品牌價值之餘，亦方便吸納目標客源，達至廣告效益。 (明報)港元拆息持續回落 1個月見3.4厘 港元拆息在季結後持續回落，與按揭利率相關的1個月拆息昨日報3.4872厘，較周二跌13.84點子（1厘等於100點子），為2023年5月以來最低。1周拆息跌21.26點子，至3.1244厘。與銀行資金成本關係較大的3個月拆息跌3.13點子，報3.8厘，6個月拆息則跌4.81點子至3.9厘，均為2月中以來最低。 港匯昨晚跌至7.782港匯自上月中以來逐步下跌，昨晚8時報7.782，跌4.5點子（1元等於1萬點子）。美國在本港時間今日凌晨公布對等關稅具體措施，美匯指數跌0.12%報104.08，維持在上月底以來的104以上的區間。 人民幣昨日微升，不過仍處於1個月低位水平，截至昨晚8時在岸價報7.2685，上升12點子（1元等如1萬點子）；離岸價報7.2762，上升48點子。雖然離岸價較3月中高位回調約360點子，不過仍較去年底人民幣承受沽壓時回升605點子。華僑銀行報告指出，市場等待美國關稅消息，存在不確定疑慮下交易氣氛趨向謹慎，人民幣雖受美國關稅憂慮影響，不過早前官方和財新PMI數據好過預期，短期內市場情緒會因此得到支持。
成交快訊
天水圍嘉湖山莊三房戶以460萬沽出
2025-04-06
祥益地產高級分行經理謝利官(Jerry Tse)表示，嘉湖山莊屬香港十大藍籌屋苑之一，綠化空間的面積亦相當遼闊，加上交通配套完善，故成為不少區內或外區客的心水物業。日前，分行錄得一宗嘉湖山莊賞湖居的買賣成交個案。原業主1994年以約184.5萬購入，轉手帳面獲利約275.5萬易手。謝氏稱，上述所錄成交單位為2期(賞湖居)4座高層G室，實用面積548呎，三房兩廳。新買家為外區客，考慮到屋苑周邊的交通配套不俗，而且單位屬高層三房戶，內籠寬敞，可靈活擺放傢俱。至於業主亦有議價空間，累減25萬至460萬後成功沽出，以實用面積計算呎價為8,394元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門菁雋單位銀碼細佔優 獲FULLPAY209.6萬購入
2025-04-06
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門菁雋提供大量不足150平方呎的納米單位，由於「碼數」細，樓價「lump sum」亦較低，所以不乏上車一族及收租客追捧，日前分行促成一宗屯門菁雋的買賣成交個案，是次單位原業主於2019年以約221.3萬購入上址，轉手帳面蝕約11.7萬。袁氏稱，上述所錄成交單位為高層30室，實用面積141呎，開放式間隔。新買家為國內客，主要鍾情該屋苑屬區內樓齡較新的物業之一，雖然是次單位無法睇樓，但業主有提供內籠參考照片，新買家視察周邊環境後，再計算其租金回報率，覺得有投資價值，遂便FULL PAY209.6萬購入上址作投資之用，以實用面積計算呎價為14,865元。袁氏續稱，該單位若作投資收租，現時市值租金大約為7800元，租金回報率約高達4.5厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署)*租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支 (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
新富戶政策有賞有罰
2025-04-03
*轉載自2025年04月03日的香港仔 原文：房委會近期通過收緊「富戶政策」及鼓勵公屋富戶向上流動方案。(甲)部分為收緊「富戶政策」，政府收緊「富戶政策」釋放了重要信息。一是反映當局處理富戶問題的決心和持續性；二是宣示富戶其實是不合理地霸佔公屋的，在道德上是要取締。公眾對收緊「富戶政策」反應不一，在富戶立場當然覺得收得太緊！但所謂收得太緊，其實政府仍是作出大幅度的資助，更多人反映出富戶中很多都是「躺平」主義者，他們情願不加工資或者有家庭成員不工作都要合乎入住資格！這是一個畸形的社會問題。另外，為富戶提供上車支援，其實是剛柔並濟、有賞有罰，也陳利害！對富戶來說，置業才是一勞永逸的方案！新的置業支援減少了對富戶的衝擊和副作用，亦是對增加房屋流轉有幫助的。至於(乙)部分是鼓勵公屋富戶上流動力，置業令到市民擁有資產，如果增加了市民擁有資產的比例，社會深層次矛盾一定會減少，貧富懸殊亦會收窄。公屋是讓真正低收入的人士居住，富戶剝削了他們的權利，而年輕人選擇「躺平」是不會得到真正快樂的，反而容易成為仇富、憤世嫉俗的一群！今次推出的措施，筆者認為最好的一點就是政府和市民是分享到價值觀念，有關上流的價值觀念在過去20年一定程度荒廢的。如果香港在這個上流系統裡面做到成績，其實亦可以給予內地樓市做參考，這也可以告訴給別人，今時今日香港仍然可以為內地產生貢獻。最後，筆者想說的是，房委會出租公屋總共約有82萬個，而每年新建公屋和綠置居約有2萬個，如果公屋有正常的轉流率3%至5%，其實不需要建新公屋，無形中這是公帑上結構性的大進步。香港現在的處境是用三成的私樓去供養七成的資助房屋的，在現在這個市場來說這個比例算是已經不可能，但如果在轉流率上取得進步，沉重的財政負擔是可作出很大的改善。愈來愈多人住公屋，不單只公帑會吃不消，而且貧富懸殊是愈來愈難解決。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2025-03-31
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
387.95
較上期
+2.99%
較上５期
+7.32%
以實用面積計算
397.01
較上期
+7.18%
較上５期
+1.43%