錦暉花園
低層 3房 實 573 呎
售 480 萬
物業編號: AN249247
精選樓盤
菁雋
低層 開放式 實 128 呎
售 215 萬
物業編號: AN248002
倚嶺南庭
中層 3房 實 733 呎
售 638 萬
物業編號: AN250548
麗寶大廈
低層 1房 實 248 呎
售 220 萬
物業編號: AN236773
茵翠豪庭
高層 2房 實 589 呎
售 680 萬
物業編號: AN185605
嘉華大廈
中層 1房 實 270 呎
售 240 萬
物業編號: AN249855
冠峰園
低層 2房 實 580 呎
售 470 萬
物業編號: AN252949
好運洋樓
高層 開放式 實 283 呎
售 260 萬
物業編號: AN249642
海翠花園
中層 2房 實 521 呎
售 495 萬
物業編號: AN217276
金邦大廈
中層 2房 實 274 呎
售 270 萬
物業編號: AN244764
慧豐園
低層 3房 實 646 呎
售 500 萬
物業編號: AN251860
金安大廈
中層 2房 實 326 呎
售 280 萬
物業編號: AN231956
WETLAND SEASONS BAY
低層 2房 實 420 呎
售 478 萬
物業編號: AN245394
康景花園
低層 2房 實 315 呎
售 280 萬
物業編號: AN254759
靚裝修
慧景軒
低層 2房 實 551 呎
售 530 萬
物業編號: AN244659
麗日閣
中層 2房 實 258 呎
售 280 萬
物業編號: AN249853
邁亞美海灣
低層 4房 實 816 呎
售 700 萬
物業編號: AN253011
上嵐
高層 1房 實 265 呎
售 360 萬
物業編號: AN251472
弦海
低層 開放式 實 224 呎
售 285 萬
物業編號: AN254792
珀御
高層 開放式 實 313 呎
售 342 萬
物業編號: AN253168
山景邨
高層 開放式 實 294 呎
居二價 90 萬
物業編號: AN252626
緹岸
低層 1房 實 318 呎
物業編號: AN254225
建生邨
低層 實 374 呎
居二價 120 萬
物業編號: AN216078
龍成花園
中層 2房 實 474 呎
售 488 萬
物業編號: AN253036
田景邨
低層 1房 實 355 呎
居二價 140 萬
物業編號: AN248939
叠茵庭
高層 實 376 呎
售 438 萬
物業編號: AN253961
良景邨
高層 2房 實 443 呎
居二價 200 萬
物業編號: AN250562
聚康山莊
低層 2房 實 428 呎
售 480 萬
物業編號: AN253923
兆山苑
低層 2房 實 546 呎
售 340 萬
居二價 220 萬
物業編號: AN253674
緹岸
中層 1房 實 322 呎
售 380 萬
物業編號: AN254566
翠寧花園
低層 2房 實 431 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN252803
WETLAND SEASONS PARK
高層 3房 實 560 呎
售 788 萬
物業編號: AN239217
兆麟苑
低層 2房 實 401 呎
居二價 238 萬
物業編號: AN249010
新圍苑
低層 3房 實 554 呎
售 370 萬
居二價 265 萬
物業編號: AN251479
翠鳴臺
低層 1房 實 297 呎
居二價 280 萬
物業編號: AN241250
兆畦苑
高層 2房 實 443 呎
售 390 萬
居二價 280 萬
物業編號: AN254534
直播及訪問
汪敦敬
Lawrance Wong
- 從事地產代理業近40年
- 創辦祥益地產
- 撰文評論樓市逾30年
- 一直堅持「講真話
- 提出多個深入民心的樓市理論，包括：「龍市」、「買有風險！不買也有風險！」、「樓市Halloween」、「井噴」等
- 每年初也撰寫「我對樓市的十大忠告」給消費者作市場參考
- 暢銷著作有《龍市樓論》及《置業攻防》
- 在2019年前十年準確推演到市場的變化，在當下的內外亂局中盡力探討新常態及向公眾作出分享
楊大佬
- 資深投資者，30多年投資經驗
- 投資主要在九龍及新界區域
- 關心年輕人置業和草根上車之需求（或渴望），深明投資或上車應循序漸進，量力而為！
黃雍盛
Flames Wong
- 資深香港注册產業管理科測量師、英國特許建築工程師、法務總監
- 投資者收購物業全科買手
- 傳媒/ 無綫東張西望物業受訪專家
- THEi物業估價科（強拍/ 重建）兼任講師
- 無人機飛行學院院長
- 香港普通法物業估價訴訟勝訴引用案例世界紀錄保持者
- 掌握宏觀經濟、地理精確分析物業市場走勢去釐定購置有賺幅的物業投資
- 持續重視香港年青人趁年輕上游 / 善用按揭上車的方法和技巧
- 分享對QE後的MegaBackwash時局調整的個人意見，希望各位都受用！
林佳武
Atrick Lam
- 祥益地產數據分析員
- 持有地產代理(個人)牌照
- 持有城大管理統計學位
- 從事行業內外分析，致力提升行業專業水平和效益
- 早年已上車成為業主
潘嘉欣
Yan Phoon
- 祥益地產按揭部主管
- 從事按揭業務十多年
- 擅長處理奇難雜症，堪稱「按揭醫生」
- 曾接受Now TV、經濟日報等傳媒專訪
- 竭力為廣大的客戶提供合適的按揭服務
- 了解客戶的需要並度身訂造專屬的財務策劃方案
- 無論新造按揭、加按、轉按、預先批核都一一涵蓋
Hannah Ching
- 祥益地產In-house PR
- 修讀市場學及公共關係科
- 於公司各大小活動擔任主持一職
- 負責美術設計與籌備不同類型的活動
- 策劃社交媒體宣傳方案
- 上車換樓小初哥
新聞及文章分析
每日新聞摘要
每日新聞摘要 21.05.25
2025-05-21
(東方)港島東屋苑蝕讓潮 太古城10年輸一成 康怡三房挫至688萬 本地二手樓價未見起色，向來被「睇高一線」的港島東大型屋苑，近日爆發蝕讓潮。指標屋苑鰂魚涌太古城兩房單位，減價後以730萬元轉售，原業主持貨約10年，帳面仍輸近10%。同區另一藍籌項目康怡花園連環損手，套三房戶做價跌至688萬元，較2019年購入價帳面低逾110萬元。 美聯陳彪表示，上述太古城智星閣中層D室，實用面積約502方呎，叫價約780萬元，減價50萬元後售出，呎價約14,542元。原業主於2015年4月以約808萬元購入，帳面蝕約78萬元。 健威520萬沽 跌價26% 該行吳肇基又指，太古城本月已錄至少16宗買賣，恒星閣中層D室套三房戶，實用面積約748方呎，去年12月叫價1,250萬元，累減約122萬元，成交價1,128萬元，呎價約15,080元。 市場消息透露，康怡花園L座低層10室，實用面積約605方呎，市傳以688萬元易手，呎價約11,372元，原業主持貨約6年，物業貶值約14%。另一個F座低層戶，同屬套三房間隔，市傳成交價880萬元，約8年帳面跌價近160萬元。本月屋苑錄約11宗買賣，已超上月全月約6宗。 北角近日蝕讓成交明顯增加，世紀21日昇蔡嘉駿稱，健威花園C座低層7室兩房戶，實用面積約456方呎，放盤約3個月，減價30萬元，售價520萬元，呎價約11,404元，原業主於2018年4月購入，帳蝕190萬元，跌價約26.8%。 東港城5年損手132萬 新界二手交投增多，主因業主「狠蝕」。中原何俊傑表示，將軍澳東港城3天錄4宗成交，包括3座中低層F室，成交價588萬元，呎價約12,618元，原業主2020年買入，帳蝕132萬元。該行曾偉旗指，青衣藍澄灣6座高層H室海景戶，售價469萬元，呎價約10,399元，約5年帳貶約24.7%。 元朗5月交投回升，Grand YOHO錄約12宗買賣最多。中原王勤學表示，該盤8座低層D室兩房戶，減價61.2萬元，以718.8萬元沽出，呎價約13,461元，約5年貶值約18%。美聯翟安暉指，另一伙5座兩房戶，成交價848萬元，近7年帳蝕191萬元。市傳同區The YOHO Hub四房戶售1,336萬元，不足3年帳蝕逾「5球」。 (東方)新盤概況：SIERRA SEA 1B周六盡推 新界熱賣一手盤乘勝追擊，新鴻基地產(00016)西貢十四鄉西沙路項目SIERRA SEA第1B期，昨加推最後一批單位共80伙，並落實周六盡推餘下241伙發售。 集團副董事總經理雷霆表示，壓軸推售的單位，其中216伙為價單單位。銀行同業拆息持續回落，「幫人供樓不如自己供樓」，近期不少客戶屬轉租為買，估計樓價將有約5至10%升幅。 新地代理執行董事陳漢麟指出，最新加推單位折實售價332.43萬至1,102.19萬元，呎價約10,102至13,761元，平均呎價12,055元，今批單位涵蓋高層及兩個連家具單位，屬原價加推。項目將於明日截止認購登記。 Belgravia Place第1期加推72戶 恒基地產(00012)的長沙灣Belgravia Place第1期，昨亦加推第5號價單共72伙，折實售價366.23萬元起，平均呎價約18,188元。個別單位已提價，以1B座28樓5室為例，實用面積264方呎，折價售價504.78萬元，相比今年初更新的第4號價內的1B座29樓5室折實價480.88萬元，高出約5%。 恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民指出，項目將於周六以先到先得形式發售28伙。而連同第2期，整個項目累售632伙，套現近35億元。 此外，該公司董事及營業（二）部總經理韓家輝稱，部門旗下的啟德合作項目天瀧，昨沽出7座10樓B室，實用面積1,173方呎，成交價4,037萬元，呎價約34,416元。同日亦以715萬元售出兩個車位，單日套現4,752萬元。 至於何文田豪宅項目亦有大額買賣，信和置業(00083)等合作的加多利山ST. GEORGE'S MANSIONS，項目3座5樓A室四房戶，昨以8,020萬元沽，呎價約38,428元。 永泰地產(00369)及萬科香港的沙田UNI Residence，項目示範單位昨開放予公眾參觀，消息指，錄得逾千參觀人次。 (明報)港元1個月拆息跌穿1厘 3年低 高盛：樓市受惠低息 上調明後兩年樓價目標 本港銀行體系結餘水浸，導致港元拆息持續尋底，樓按相關的1個月拆息昨跌穿1厘見近3年低。高盛發報告表示，相信較低的港元拆息會為樓價，以及發展商的借貸成本帶來支持，並重申今年樓價料會趨向平穩的預期，並將2026年及2027年的樓價由原先的分別升3%及4%，上調至升5%和6%。高盛同時調整6家發展商最新評級及目標價（見表），當中上調新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）及嘉里建設（0683）目標價。 高盛表示，現時約一半的香港發展商的借貸，是以港元拆息或美元利率作基礎，按該行估計，假設借貸利率每降1厘，信置（0083）之外的本港發展商的收入平均會升2%。在6家發展商當中，恒地最受惠低息環境、新世界緊隨其後。高盛提到，基於信置處於現金總額大於負債總額的「淨現金」情况，預計信置的收入會因低息環境而面對阻力。高盛亦將信置評級維持於「中性」，目標價由7.4元下調至7.2元。 稱恒地新世界最受惠低息環境 截至本周一，高盛指現時H按按息較P按封頂息的3.5厘，低出介乎50點子至100點子（100點子等於1厘），為2022年第三季以來首次出現。高盛稱，根據過往歷史，當按息按年跌逾50或100點子，本港樓價會分別按年升6.8%或8.9%，家庭收入按年升4.9%或5.9%。高盛亦按年初至今一手樓出售6400伙的購買力作估計，指現時2.8萬個一手已落成但未售單位，需時20個月才可全數沽清。 新做H按息較封頂息低1.24厘 自港元月初4次觸及強方兌換保證，金管局承接美元沽盤並沽出港元，拉動銀行體系總結餘回升，昨日收市總結餘為1736.32億元。港元資金充裕下，港元拆息持續急跌。港元拆息昨日普遍下跌，當中與樓按有關的1個月港元拆息昨跌逾23點子至0.96036厘，為2022年7月21日之後的低位（見圖），同時亦為連續3日下跌。港匯昨低見7.8297，為去年4月底以來低位。 以現時普遍銀行新做H按計劃「H+1.3厘」計，H按實際按息已跌至2.26厘，與鎖息上限及的3.5厘、相差1.24厘。中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行是以H按的封頂息率計算入息要求，並非以H按息率計，她提醒置業人士應確保有足夠入息水平符合申請按揭要求，以免失預算。 經絡：500萬按揭借30年 每月供少三千元 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，以30年期、500萬元按揭貸款額，並比較H按按息2.26厘及封頂息率的3.5厘的按揭供款計劃，H按每月供款低3314元或14.8%。 (明報)藍塘傲洋房4750萬沽 業主料輸兩成 河畔「籮底貨」呎價1萬 屋苑3年新低 近日拆息回落至近年低位、加上中美關稅戰形勢緩和，雖然令新盤市場交投轉活，惟二手物業市場仍持續錄得蝕讓成交；其中將軍澳藍塘傲有洋房，原業主估計需蝕逾1100萬元離場，料為屋苑至今最高蝕讓金額；沙田河畔花園亦有「籮底貨」（最低層或景觀質素較差單位），原業主蝕逾四成易手，並錄得屋苑約3年來最低成交呎價，甚至跌穿該單位11年前成交價。 美聯高級分區營業經理林浩德表示，藍塘傲單號洋房，屬實用面積2230方呎3房3套連工人房間隔、另連524方呎花園及673方呎天台，原業主以5000萬元放盤約5個月，近日獲外區客以4750萬元連車位承接，即減價約250萬元或5%、實呎2.13萬元；據悉上述洋房曾作連裝修示範單位，原業主於2019年5月以5600萬元一手購入，帳面蝕約850萬元或15%，連使費料實蝕約1135萬元或20%。 曾作示範屋 呎售2.13萬 另資料顯示，河畔花園D座一伙極低層單位，實用面積264方呎兩房間隔，以268萬元易手、實呎1.01萬元，料為屋苑約3年來呎價新低；原業主2021年10月以425萬元購入，帳面蝕約157萬元或37%，連使費料實蝕約175萬元或41%。翻查資料，上述單位再對上一名業主，於2014年以283.8萬元購入，即單位現成交價比11年前作價，低15.8萬元或6%。 金獅兩房303萬沽 業主短炒半年賺8% 此外，資料顯示，大圍金獅花園2期D座低層2室，實用面積282方呎兩房戶，以303萬元易手、實呎1.07萬元；原業主去年11月以275萬元購入，持貨僅約半年，帳面賺28萬元或約10%，扣除使費後料仍賺約22萬元或8%。 另美聯高級分區營業經理湯少建指出，天水圍新近入伙盤YOHO West，新錄第3B座高層B6室成交，實用面積433方呎兩房間隔、採開放式廚房設計，以528萬元易手、實呎1.21萬元；原業主2023年底以504.88萬元一手購入，持貨約1年半，帳面賺逾23萬元或4.6%，扣除使費後料仍可獲數萬元微利。 YOHO West兩房售528萬 原業主微利離場 豪宅方面，有城中知名家族成員，趁市場交投回升沽貨；資料顯示，山頂甘道嘉樂園B座一伙實用面積2448方呎、屬3房1套設計的單位，原業主叫價約1.35億元，最新以1.3億元登記易手，實呎5.31萬元。 上址原業主為Dominica Yu Yang，即前首席大法官楊鐵樑媳婦楊余夏卿；楊余夏卿早於1996年以1680萬元購入，持貨29年，帳面升值逾1.13億元或6.7倍。由於新買家以海外註冊公司Prevail Star Ventures Limited名義登記，故未知是否屬內部轉讓。 (明報)新地今年售逾2000伙 佔大市成交三成 龍頭發展商新地（0016）今年積極推盤，據本報統計，今年迄今新盤市場暫累積錄約7000宗成交，當中新地系樓盤佔近三成、涉逾2000伙；事實上，新地西貢西沙SIERRA SEA 1B期繼續乘勝追擊，周六（24日）進行壓軸一輪銷售推出241伙、其中216伙為價單單位。 SIERRA SEA 1B期周六價單賣216伙 SIERRA SEA 1B期昨加推最後一批80伙價單，包括4伙1房戶、59伙兩房戶及17伙3房戶，維持最高15%折扣，折實價332.4萬至1102.2萬元，整批折實均呎12,055元。新地副董事總經理雷霆表示，項目周六新一輪推出241伙，其中216伙為價單單位，屬實用面積302至807方呎的1房至3房戶，折實價325.9萬至1102.2萬元、折實實呎9951至1.37萬元，明日截止認購登記。 新地樓盤亦不乏成交，包括北角海璇1B期，售出第5座16樓B室，實用面積1488方呎4房雙套間隔，連車位成交價6827萬元、實呎4.58萬元。 Belgravia Place加推72伙 周六賣28伙 此外，恒地（0012）長沙灣巴域街Belgravia Place，新加推5號價單涉72伙，折實均呎1.81萬元，本周六推售其中28伙。 是次加推之單位，實用面積198至336方呎，折實價366.23萬至632.49萬元、折實實呎1.74萬至1.91萬元。若對比新舊價單，部分單位調升售價，如新價單中、實用面積264方呎第1B座28樓05室1房戶，折實價504.78萬元、折實實呎1.91萬元，而今年3月公布的4號價單，面積相同的第1B座29樓05室，折實價480.88萬元、折實實呎1.82萬元，即最新推出單位，較兩個月前同類單位加價約5%。 ST. GEORGE'S MANSIONS天瀧 錄大額成交 恒基物業董事及營業（一）部總經理林達民表示，項目去年推出至今累售632伙，共套現近35億元。 另信置（0083）牽頭的何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，新沽出第3座5樓A室，實用面積2087方呎4房戶，成交價8020萬元，實呎3.84萬元。恒地牽頭的啟德跑道區天瀧，售出第7座10樓B室，實用面積1173方呎4房戶，成交價4037萬元，實呎3.44萬元。 (星島)兩焦點盤接連出擊掀動力 新地西沙大型新盤SIERRA SEA 1B期自推出以來銷售成績理想，發展商昨再原價加推最後80伙應市，折實平均呎價12055元，並將於周六（24日）壓軸發售餘下216伙價單單位，同時再推25伙特色戶招標。 新地副董事總經理雷霆表示，SIERRA SEA 1B期吸引大量睇樓客參觀示範單位，睇樓人流絡繹不絕，預計未來會有更多準買家加入搶購行列，項目昨日加推新一批單位，並公布將於周六進行最後一輪發售，共涉及241伙，當中以價單形式發售216伙，另有25伙以招標形式發售 。 周六最後一輪推售241伙 雷霆續指，近日拆息持續回落，在按息下跌推動，相信「供樓平過租樓」時代將會重臨，不少買家是由「租轉買」，同時銀行存款定息下跌不少，預計下半年將會推動更多資金流向樓市，預期下半年樓價有5%至10%的溫和升幅。 主力中高層屬原價加推 新地代理執行董事陳漢麟表示，5號價單共加推80伙，包括4伙1房、59伙2房及17伙3房單位。單位面積由302至807方呎，價單定價391.1萬至1296.7萬，價單呎價由11885至16190元，扣除折扣優惠後，折實售價約332.43萬至1102.19萬，折實呎價介乎10102元至13761元，折實平均呎價為12055元，由於是次包含多為中高層單位，另有2伙連家具裝修發售單位，故屬原價加推。 是次加推單位折實平均呎價為12055元，對比上一張價單折實平均呎價11888元高出約1.4%。 陳漢麟指出，周六發售241伙，其中價單單位提供216伙，涵蓋18伙1房、164伙2房及34伙3房單位，單位面積302至807方呎，折實售價325.89萬至1102.19萬，折實呎價由9951至13761元。同日另推出25伙特色戶以招標形式發售，包括7伙Sky Collection特色戶，連面積由52方呎至817方呎平台，及面積由465方呎至950方呎天台，而18伙Garden Collection特色戶，附面積介乎185方呎至401方呎花園。 周六壓軸推出216伙價單單位，入場單位為2座1樓J室，面積302方呎，1房間隔，折實售價325.89萬，折實呎價約10791元；售價最高單位為1座10樓B室，面積807方呎，3房間隔，折實售價1102.19萬，折實呎價13658元。 永泰及萬科香港合作的沙田UNI Residence乘勢以低價推售，昨日首度開放示範單位供參觀及進行收票，即現參觀人流。消息指出首日已錄得逾千人次參觀，以年輕家庭客主導，亦不乏投資者到場了解項目資訊。 沙田UNI Residence開價後隨即於昨日開放示範單位予公眾參觀及開始收票，位於觀塘商業大廈的展銷廳，開放2個示範單位，記者昨日下午現場所見，展銷廳即現參觀人流，參觀客以首置客及家庭客為主，亦有投資者到場了解項目細節，情況相當不俗。消息指，項目首日開放示範單位已錄逾千參觀人次，最快有機會月內正式開售。 首日已錄逾千人次參觀 UNI Residences低價出擊，首張50伙價單涉及40伙1房及10伙2房，面積291至394方呎。發展商提供最高20%折扣優惠，折實售價410萬至698萬，折實呎價13882至17716元。該批單位折實平均呎價15481元，全數1房折實售價低於500萬。 首張價單入場單位為3樓D室，面積293方呎，1房間隔，折實售價410萬，折實呎價13993元；呎價最平單位為3樓C室，面積297方呎，1房間隔，折實售價412.3萬，折實呎價13882元。至於最貴單位為18樓B室，面積394方呎，屬2房間隔，折實售價698萬，折實呎價約17716元，同時為首張價單中呎價最高單位。 發展商於首張價單中共推出5款付款辦法供買家選擇，其中成交期為120天的即供計劃，提供10%折扣，連同其他優惠，折扣率最高可達20%。而選用備用按揭即供計劃，連同其他優惠可享受最高17%折扣，發展商提供最高達樓價9成的一按貸款，最長年期25年，利率為P減2厘。若選用該計劃後無需借用發展商一按，可享3%現金回贈。 最快月內正式開售 據區內代理反映，由於項目位置方便，鄰近多間大學，對未來入伙後的租賃需求料有所支持，預料落成後呎租可達約65元水平，租金回報可達約4.5厘，現時準買家中大約有近4成有意購入單位長線投資。
成交快訊
屯門市廣場高層戶月租1.15萬元 租金回報高達3.7厘
2025-05-20
祥益地產區域董事袁思賢表示，屯門市廣場屬於屯門地標之一，鄰近設置鐵路站和巴士總站，交通四通八達外，亦有足夠的綠化地帶，社區配套完善成為區內搶手盤的主因之一。日前分行促成一宗屯門市廣場的租賃成交個案，單位的租金回報率高達3.7厘。袁氏稱，上述所錄成交單位為3座高層B室，實用面積353呎，兩房一廳。租客為區內分支家庭客，鍾情該屋苑位於屯門市中心，配套應有盡有，而且鄰近家人居所，方便照應。由於租客有良好職業証明，業主決定減租1000元，租客鍾情單位內附企裝，房廳擁開揚山景，加上租金符合預算，終以月租1.15萬元租入，單位實用面積計算呎租32.6元。袁氏續稱，如以同類型單位銀行估價約373萬作計算，該單位的租金回報高達3.7厘。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) *租金回報率未扣除管理費及物業稅等其他開支(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
成交快訊
屯門大興花園一期獲區內首置客以350萬購入
2025-05-20
祥益地產區域董事袁思賢(Joise Yuen)表示，屯門大興花園一期環境清幽，交通方便，因此吸引不少客人前來置業。日前分行錄得一宗該屋苑的買賣成交個案，是次成交單位原業主於2022年以約368萬購入上址，是次轉手帳面虧蝕約18萬。袁氏稱，上述所錄成交單位為一期3座高層G室，實用面積394呎，兩房兩廳。新買家為區內首置客，鍾情屋苑毗近屯門鐵路站，交通方便，而且單位內籠附企理裝修，加上議價後，原業主即時減價10萬，新買家考慮到上址鄰近家人住所，方便日後互相照應，遂便決定以350萬。即睇即買」上址作自住之用，以實用面積計算呎價為8883元，屬市價成交。*以上實用面積以物業資訊網為準，1平方米換算為10.764平方呎，本公司已採取四捨五入方式來作計算(資料來源:差餉物業估價署) (上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產概不負責)
每週樓市評論
中港妙策化解無限量化
2025-05-19
*轉載自2025年5月17日的iMoney智富雜誌 原文：5月7日的最近一次美國聯儲局議息，結果是維持利率不變，而香港各大銀行亦隨即宣布最優惠利率維持不變，不過在香港金融中心地位配合了聯繫匯率的輔助下，卻神奇地出現減息！香港P按息雖不減，因為5月上旬金管局向市場四度注資近1300億港元捍衛聯繫匯率制度，銀行體系總結餘相應上升至逾1700億元水平，令港元銀行同業資金流動性增加，港元拆息亦是有所回落。香港今日(5月13日)最新一個月期HIBOR為1.57厘，H按實際利率為2.87厘，終於低於封頂息3.5厘(Cap)，於是業主供樓進一步輕鬆！筆者看到這些新聞不禁苦笑，港人之前其實忽略甚至冷落了身邊的幸福天使了！香港近20年借貸比率不斷下降！供滿樓的比率不斷上升，存款數字20年來都不斷創新高！香港華洋雜處和一國兩制，令到我們有足夠的自家品牌與獨特功能可以享用，以上一切其實都是幸福！近年全世界也充滿戰亂，大家活在貿易戰的陰霾下，但相對上香港輕鬆得多，香港背靠祖國下沒有高通脹，甚至失業率長期都是等同全民就業率的3%左右，不去投資的人享受到聯繫匯率下，銀行往往用沒有匯率風險的高息美債產品去為定期高息找數！如有作出投資的人，股票最近兩年多的時間裏回升了8000點！不單只是投資者一個翻身的機會，而且是給予新加入的投資者一個短期豐厚的紅利機會。誰說新世代沒有賺大錢的機會？如果說到樓價下跌，假設你不賣出，仍然可以享受日益向上的收租回報率，這種情況絕對是全世界最幸福的！不過最幸福的人一樣可以覺得悲觀，因為悲哀是主觀的官感！正如困難中一樣有人能夠快樂一樣！筆者想說銀行體系有19萬億元的城市是快樂的都會，尤其是在中國的國土中！加息時期過分聚積在銀行的資金，大家不難想像在減息時會陸續出來！其實以上的各點的發生筆者多年前已經評估並分享過，而且在最悲哀的時間仍堅持強調以上對香港有利的特性的重要！過去疫情及暴動這悲哀的幾年，香港難免出現過資產價格動盪，亦有很多人經營香港人的負面情緒，太多人說香港已死！什麼金融中心遺址！不少人為了賺取網上的流量經營悲情！筆者一直堅守的信念是：「香港只要保持金融中心地位，更繁榮的景象一定會回來！」並一直認為近年的股市大回升和M3不斷累積增加，正是清晰印證到香港金融中心不死！地產總有回復合理價位的時候！很多人踐踏及恥笑筆者這個堅持！但我沒所謂，只繼續宣示我相信的信念並與公眾分享！有些宣傳悲情的人沾沾自喜，認為他們唱死了樓市！筆者認為他們空歡喜，因為樓市調整並不是他們心目中所想的泡沫爆破！樓市辣招之下，起碼住宅板塊何來泡沫？香港本應隨着美國無限量化的劇本，價格不斷上升才對！幾年前，筆者的確認為中央會繼續用去除泡沫化解這場劫難！想不到中央還有更高明的部署！3年來，中國在美國量化貨幣之下出現近乎零的低通脹，而且在逾5%經濟增長之下進行，即是說這不是幸災樂禍者期望的通縮！而是脫離西方經濟模式下更完善新常態。美國總統特朗普最近發言亦印證筆者的一個觀察，就是美國是很想美元貶值的，但想美元貶值需必須要問過所有貿易夥伴及債主，如果他們也一起貶值，美元便跌入「被升值」的局面，美元被升值這個現象呢其實之前都撰文分享過，這個作用是什麼?大家今天可以看到，美國製造業日益倚賴國外，時至今日已經不能重返美國了！而美國近兩次剪羊毛也不算成功（不可以將足夠的資金引回美國化解經濟危機），於是乎加息期較長、減息期遲緩、慢及短，過去三年，形成了三個時代的特性(1)高息、(2)低通脹、(3)高匯率(指美元與港元)！資金匯聚在銀行收息！低通脹，令收息的人首次享受到睡覺也賺錢的日子！而高匯率令到貨物容易滯銷，也不需要那麼多錢便可買到。以上三個因素正正是樓價陰乾下下跌的最大結構！樓價和股市都曾下跌，資金呆滯沒有去投資，留在銀行收高息，量化貨幣的大量金錢就「留」在香港這個東方之珠！不斷破紀錄！定存泛濫已如千仞之水，等待中國的劇本配合時機發作！還有股市與樓市的低迷令到美國弱勢當資金流出去的時候，容易選擇中國和香港作投資地方，「時間」剛剛好！正如中央計劃大國崛起的時間一樣！天機密碼是2025年！筆者想說最近金融佈局又有改變，美國關稅戰下通脹上升在所難免，美國正更有決心爭取匯率下跌，即是港元很大機會面對貶值！再加上聯繫匯率機制，無論美國減息與否，香港的H按極大機會因不斷的資金流入而減息！以上三個信號與之前樓價下跌剛好相反，樓價很大機會在谷底回升後出現較長的回升周期。
專題報告
香港貨幣供應量報告
2025-04-30
祥益指數
有關指數計算的成交由於市場有不正常低價成交及成交量偏低，讀者需配合其他數據及與較長期指數數據一併作參考。
以回歸分析法計算
374.19
較上期
-2.81%
較上５期
-5.62%
以實用面積計算
394.32
較上期
+4.61%
較上５期
-14.61%