Cyrus Li | 五月 30, 2020 | 更多: 1813 884
內地近期失業情況不樂觀，中央要穩經濟又要保就業，因此內地房產受中央「呵護」，料今年樓市走勢保持穩定。內房塊板在波動市中可能是較好的「避風港」。一眾內房股中，何以要挑選中型內房？因為於內地一、二線城市有更多低成本的可售資源，而且市盈率較低，兩隻中型內房合景泰富（SEHK:1813）及旭輝（SEHK:884）均屬不錯選擇。
5、6月內房銷情可望好轉
國家統計局公布，1月至4月商品房銷售額31863億元（人民幣．下同），按年下降18.6%，降幅比1月至3月份收窄6.1個百分點。住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%。內地住宅銷售持續有好轉跡象，市場料5月至6月內房銷售可望好轉，因為4月有更多貨源推售。
旭輝土儲位置佳貨源足
旭輝4月合同銷售金額130億元，按年分別減少17.3%，按月則反彈29%；合同銷售面積按年跌9.8%。今年首4個月，累計合同銷售金額354億元，減少29.4%，跌幅較首3個月的減幅35%為少。雖然首4個月銷售表現非優於同業，不過集團表示，5月、6月有更多項目推出，而「五．一」黃金周期間，銷售表現好過公司預期。
旭輝土儲覆蓋71個城市，分佈於長三角、華南地區，並加強了廣東省及福建部署。今年集團銷售目標為2300億元，按年升15%，可銷售資源有3800億元中，有近9成位於一、二線城市。
另外，市場最關注內房有否「水緊」，旭輝近期贖回3億美元，票面息為6.375%之票據，反映公司今年內再融資壓力不大。因應公司成立20周年，去年派末期息加特別息，每股共28港仙，公司對自身財政有一定信心。
合景泰富有分拆物管潛力
同樣地合景泰富近期銷售表現見改善，今年4月預售額65.12億元，按年減少3%，按月則升5.6%，預售建築面積與去年同期相比增16%。首4個月合約銷售跌12%，跌幅跟隨市場般較首3個月有縮減。而集團今年推售項目逾半集中於下半年，所以料下半年集團銷售表現更佳。
另外，市場憧憬今年可望分拆物管業務，料或向股東派發特別息。去年物業管理收入大增79.3%至逾10億元，因管理的物業數目增加。
另外，集團持有項目大多集中主要大城市，而可售資源充足，助資金快速回籠。目前在售118個項目，43%來自長三角區域，30%來自粵港澳大灣區；89%來自一、二線城市。截至去年底，集團旗下共擁有156個項目，總可售貨值約5100億元，足夠3至5年發展所需。
合景料今年可售貨值為1700億元，其中粵港澳大灣區及長三角區佔比分別為42%和28%，一、二線城市佔比88%。而有關佈局理想可吸納大城市置業剛需。集團去年負債比率為75.4%，未屬於行內最高水平。
結語
至於估值方面，目前內房整體的預測市盈率只有4.7倍，而旭輝及合景預測市盈率分別4.4倍及4.9倍，可算是十分便宜。不過，合景股價較每股資產淨值11.3元只有1成折讓。而旭輝的每股資產淨值為3.82元，現價更出溢價，因此兩股折讓不大的問題值得留意。
不過，這兩間內房企業的執行力強，而毛利率均逾30%，項目位置亦優勝，如要2選1，合景因估值較低相對更吸引。