Dickie Lai | 七月 31, 2020 | 更多: 3319 6049 6098
疫市已經超過半年，表現最突出的板塊，除了是向來有剛性需求的民生消費及科技股之外，就肯定是內地的物業管理板塊了。不少物管股都發出了盈喜，成為投資者在宏觀經濟不明朗之下熱烈追捧的板塊。到底物管這個行業的吸引力為何呢？那些個股值得投資者注意？更重要的是，現在是買入物管股的時機嗎？此文為你一一拆解。
內地房地產市場龐大更有靠山支持
中國的人口龐大，都市化步伐迅速，自然帶動房地產市場的發展。加上經濟急速發展，中產階級逐漸冒起，就連普通民眾對於住房品質及配套服務的要求也提高不少。根據摩根士丹利發佈的《中國城市化2.0 : 超級都市圈》，2030將會有10億人口居住於城市，加上商業物業，可想而知房地產市場將會是一片肥豬肉，所有人都想分一杯羹。而房地產行業直接衍生的，就物物業管理。無論是住房小區，或者商業大廈，都需要恒常的管理。隨著民眾的要求提升，物業管理公司也有需要提供增值服務。
大部份的物業管理公司，其實都是隸屬於房地產開發商。基本上，只要是母公司的發展項目，就一定會成為物業管理公司的客戶。這樣的好處是，只要母公司仍有住房或者商業項目推出，物業管理公司不愁沒有生意。而且中國內地相關市場仍未飽和，住房商廈仍有頗大的發展空間。加上房地產開發商深明良好的管理及社區服務能夠提升物業吸引力，它們往往會給予旗下的物業管理公司足夠支援，以提升自身項目的競爭力。
瞭解完物管行業的吸引之處，來看看為您精選的三隻物管股。
碧桂園服務（SEHK：6098）
碧桂園服務是內地物業管理行業的龍頭。碧桂園為碧桂園服務的母公司，2020上半年碧桂園的銷售建築面積比去年同期上升9.7%，接近730萬平方米，如前文提及，這些項目均會由同系物管子公司包辦。碧桂園服務預期今年的收費管理面積將增長至少9,000萬平方米，增長可期。此外，市場普遍遍認為碧桂園服務受惠於「三供一業」業務。三供一業是指供電、供水、供熱及物業管理，此項業務佔碧桂園服務超過15%的收入。
雅生活（SEHK：3319）
雅生活早前發盈喜，2020年上半年收入增幅不少於35%，受惠於管理面積增加，及營運效益提升。雅生活透視集團未來將更名為「雅生活智慧城市服務」，這被視為雅生活從傳統四大業務（物業服務、資產管理、公共服務及社區商業）擴張至「城市服務」的重要舉措。當然，暫時誰也說不準城市服務的實際商業模式及盈利能力，但這順應智慧城市及智慧社區等概念，絕對有機會成為雅生活的盈利增長點。
保利物業（SEHK：6049）
根據2019年年度報告，保利物業的在管面積達到2.87億平方米，按年增長約58%，是多個大型物管公司之冠，比起碧桂園服務還要多。保利物業的銀行結餘達到65億元，財政狀況穩健，也意味著保利物業有能力併購優質物業。保利物業的另一優勢，就是其社區增值服務的毛利率達到40.7%，而這項業務普遍被認為擁有龐大增長潛力。加上母公司有央企背景，也值得看高一線。
結語
以上三隻物管股在估值上不便宜，尤其是碧桂園服務，股價屢創歷史新高。是以市盈率（P/E Ratio）來看，雅生活或許較為便宜，但這個行業被看好的原因，主要是因為市場對此板塊未來的增長潛力，不能完全依賴歷史性的估值工具作投資決定。碧桂園服務的儲備面積超過四億平米，未來的增長潛力理應最高，但投資者要入手此股就許要付出溢價。
如果投資者有心作長線部署的話，必須細心研究公司的資料及增長潛力，同時考慮自身的風險承受能力。擔心於錯誤時機入市，又不想失去物管股投資機會的朋友，不妨以平均成本法買入，減少股價波幅帶來的影響。