原來在美國借錢

在美國,很多越富有的人,反而越愛借錢。他們投資買房地產,基本會選擇貸款,比如說,他們有100萬就不會只買價值100萬的房地產,而是去貸款用於投資300萬或400萬的房地產。或許有人說,這不瘋了嗎?那是要背負多少債啊,為什麽不無債一身輕呢?

事實上,在美國買房借錢才輕松。舉例來說,如果用100萬投資100萬的房地產,房租基本無可抵扣,還要繳所得稅,即使將來房價從100萬漲到200萬,也只是用100萬賺100萬;如果用100萬去投資300萬或400萬房產的話,房租按300萬收,因為有貸款利息、地稅、還有300萬的房地產折舊再加上房屋修繕,房租所得稅基本就被抵扣掉了。將來300萬房價翻一倍變成600萬的時候,等於用100萬賺了300萬。所以這樣看,在美國買房地產,貸款才是明智的選擇,拿到投資回報的同時,還收獲所得稅上的好處。

貸款買到了房子,我們還要面對增值的問題。在美國,房地產是緩稅的,就是不賣不用打稅,賣的時候如果有一定程度以上的增值部分才要打稅,所以房子增值有機會不用打稅。有一個稅法叫1031條款,假設100萬的房地產漲到500萬,賣掉的時候,只要照著1031交換條款(必須在45天內找到新的同類物業,然後在六個月內完成交易,新買的Property的市值跟剛剛賣掉的一樣或者更高),這樣美國國稅局就當做沒有賣掉,可以繼續緩稅下去。

那有人問,什麽時候才要打稅,下次賣的時候再打,那如果下次賣的時候可不可以再1031交換呢?可以,這輩子可以交換無數次,100萬漲到500萬,賣了500萬換600萬,再漲到1000萬,1000萬賣了再換個1200萬……要不然不賣,要不然就每次賣每次換,這樣從100萬到1200萬,房子的增值稅一毛錢都不用繳

房租不用打稅,增值稅也沒有打稅,所得稅都沒有打到,很多人還會問,如果想用錢怎麽辦呢?其實在美國,有錢人喜歡貸款,不喜歡所得,因為貸款雖要付利息,但是不像所得需要打所得稅,。按剛剛的情形來講,100萬漲到了5000萬,如果你想要用3000萬的話,可以有兩個選擇,第一個選擇是把房子賣掉3000萬拿到手,但是賺的錢要打所得稅、增值稅,房子、房租不再屬於你,,也就沒有折舊和增值了;另外一個選擇是,去跟銀行借3000萬,房租扣掉利息,剩下的還是你的。所以想想,需要用錢的時候賣掉好還是借出來好?如果房子增值越多,就可以借得越多,當你借得越多的時候用得就越開心,還一輩子不打稅,甚至人走了還不用打稅。

這里會涉及到遺產稅,因為在美國,當人走的時候,孩子繼承遺產有遺產稅,所有還沒有繳的增值稅一概全免。假設你的資產從100萬漲到5000萬,孩子繼承遺產的時候,他的成本不再是你當初買的成本100萬了,而是以你過世的那一天的市場價格當作新的成本,也就是說它的成本變5000萬,中間4900萬的增值稅全免,只需要考慮遺產稅的問題就好了。

縱觀下來,在整個投資及成長的過程中,一輩子房租沒打過稅,然後所有的增值要不然不賣要不然交換,要用錢的話,把它用借貸形式借出來,最後人走的時候所有的增值稅全免,幾乎做到了一輩子賺錢卻不用打所得稅,而且還合法。其實,在美國還有一個可以具有這種好處的投資,那就是人壽保險。因為美國政府希望大家買人壽保險來照顧家庭,免得都變成政府的負擔,所以政府賦予人壽保險稅上的好處跟房地產一樣,所有的成長免稅。

換房產叫1031,換保險叫1035;然後同樣的,現金價值增長了以後,如果需要用錢,不用提領現金值,而是拿抵押來借。最重要的是,人走的時候,直接把你的現金價值扣掉貸款,余額作為人壽保險理賠,賠給受益人還是免所得稅的。所以如果會用的話,人壽保險跟房產,尤其是出租的物業,在美國是兩個省稅最好用的工具。

總結:在美國高資產不是問題,高所得也不是問題,需要打稅的所得高才是問題。所以如果我們“錢” 進美國,盡量投資一些不需要打稅的資產,善用稅務的好處,就有機會做到一輩子賺錢不用打所得稅。

 

來源: TransGlobal Holding Company

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