兩會談物管 投資者應如何選擇？

Jack Yip | 五月 30, 2020 | 更多: 2869 3319 6049 6098

「兩會」剛剛閉幕，今年雖因疫情關係而不設經濟發展目標，但振興經濟仍然是重中之重。房地產作為經濟重要支柱，自然亦是焦點所在。今年政府工作報告堅持「房住不炒，因城施政」的方針，同時提出要完善便民設施，令城市更宜業宜居，對物管行業有一定好處。

改造舊城區 擴闊物管市場

報告中有關房地產、房地產稅、棚改、城鎮化、增值稅等方面的内容，提及到的重點主要為：

1. 房住不炒、
2. 未提及房地產稅、
3. 老舊小區改造、
4. 深入推進新型城鎮化、
5. 預計全年為企業新增減負逾 2.5億萬億元（人民幣・下同）。

以上的第 3、4項對物管行業可望長遠利好。具體而言，今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及近 700萬戶，較2019年增加一倍，而重點對象為 2000年底前建成的住宅區。同時還有支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務的計劃。這些工作將利好物管行業。隨著改造舊城的工作推進，物管企業可直接參與改造階段，同時為後續物管服務做準備。在現今房地產存量的時代，這些工作將有效拓闊物管市場，同時提升市場滲透率。

面對受政策加持的物管板塊，投資者應如何挑選合適企業？

根據克而瑞數據，目前國內上市物管企業有 27家，當中有 24家在港上市，意味著行業利好帶動的投資熱度最可能在港股中展現。而近年實力雄厚的物管企業加速服務創新及擴大業務規模，市場份額有向著頭部傾斜的趨勢。加上疫情期間體現了優質物管的服務及時性、專業性、細致性等，同時亦帶出這些高質物管的重要性。相信這有助市場向龍頭企業靠攏。目前在港上市的龍頭物管有保利物業（SEHK：6049）、綠城服務（SEHK：2869）、碧桂園服務（SEHK：6098）及雅生活服務（SEHK：3319）。

物管龍頭的估值

雖然這些龍頭現價估值得高得令人咋舌，但作為成長股而言這並不影響它們的投資價值，正如筆者早前《如何投資高估值的高增長股》一文提出，高估值往往是高增長股的一大特徵。

而且一貫的估值方法，忽略了物管企業中確定性較高的儲備面積預期營收、關聯開發企業交付面積預期營收等因素，國內政策驅動的行業發展環境亦無包含在內。有見及此，中信證券日前以「潛能營收」及「達產目標」兩項指標對物管企業的估值重新計算。

潛能營收是以保守角度估計的企業內生增長營收，包括在管面積、簽約儲備面積、關聯開發企業未來可以確定交付的面積等所創造的年化營業收入，以及這些面積所帶動的增值服務收入。達標目標則是在撇除併購的可能性下，預計企業在5年期間較確定達到的營收水平。

根據這兩項指標的計算，得出了物管龍頭中較低者估值尚不到15倍的結果。而這個結果還是不考慮外延併購，各物管企業的價值增長潛力可能更大，故目前投資也有一定的安全邊際存在。