撤銷香港特殊地位可能終結樓市不跌神話

Hayes Chan, CFA | 六月 2, 2020

美國總統特朗普上周五宣布考慮到香港「一國兩制」已經壽終正寢，將撤銷根據1992年的《美國香港政策法》授予香港的特殊地位。詳情可看下文連結：

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本地房產基金、地產股大跌響警號

特別行政區不再特別意味香港相對大灣區的土地溢價不再合理，可令始於2003年(2008年曾經因金融海嘯短暫調整)的房地產大牛市劃上句號。最近，一眾本地房托、地產股跌幅驚人！

來源：Yahoo! Finance (按2020年5月29日收市價)

股市向來是先行指標，領先於樓市/實體經濟6至9個月。香港是許多全球大企業的地區總部，雖然龐大的中國經濟仍然是一大吸引力。但是，如果香港失去透明度和開放性，這些公司可能會決定去其他地方設點。撐起樓市的一個重要因素是經濟活動如就業機會。另外，近年抄起香港樓市的內地資金亦不必選一個與其他中國城市無差別的地方置業和作離岸財富收藏地。

迷信樓市不跌的人，這次可能真的狼來了！香港金融地位未能超越紐約、倫敦，但樓價卻一早超越了。從價值投資角度，香港樓已偏貴。

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內地樓市亦泡沫嚴重

唱淡樓市的評論文章，自2015年以來跌到一地碎眼鏡，筆者認為並非他們立論不當，只是低估了中國封閉式經濟的調控能力。

內地樓宇供應過剩是不爭事實，很多人在打工的城市買一層樓，在家鄉的地方又買一層樓，再有錢的時候又再買一層作投資。前總理朱鎔基之子朱雲來曾說，中國已建樓房足夠容納35億人居住！

日本1990樓市泡沫爆破前，東京地價足夠買起全美國房地產，之後一直跌到今天；現在，中國北京、上海、廣州、深圳四樓市總額亦超過美國全國房產總額。不幸的是，中國大陸因出生率不足，也快會步日本後塵進入人口萎缩期。樓宇是超長期投資，短期看資金，中期看供應，長期看人口。

如果今次新冠肺炎引發的失業潮而令按揭斷供，可能會是引爆樓市的催化劑。

迷信房地產扼殺長期經濟發展

有土斯有財觀念令華人文化著迷於磚頭。無可否認，磚頭能夠對抗通、保值。高地價政策造就香港樓市神話，很多人因此而成為千萬富翁。

國際權威雜誌《經濟學人》最近發表一則影片《迷信置業如何毀掉經濟》，有興趣者可以按以下連結看看。

影片：How an obsession with home ownership can ruin the economy – The Economist

置業率高的地方傾向於尋租式經濟行為，業主地產商為托樓價會限制供應；最後，樓價與波幅度都會遠遠超過低置業率的地方。有些政府認為高樓價可創造財富效應，但另一方面亦會增加社會經營成本，壓抑了原本可以用於教育、醫療、研發的資金。《經濟學人》指出全球人類發展指數第二高的瑞士，人口與香港相約，置業率只得38%。瑞士政府政策較保護租客，樓價穩定，社會上流機會較住。

香港的高地價/樓價或多或少埋下了產業單一化、年輕世代缺乏上流機會的種子。