Alvin Yu | 五月 30, 2020 | 更多: 2778 435 808
港版國安法觸發市場悲觀情緒，有人憂慮香港的獨特關稅地位會受威脅，亦有人擔心香港中國化會失去對外資的吸引力。無論市場憂慮是否屬實，這不明朗因素首當其衝的不只限於金融產業，更包括在香港重要地段擁有優質寫字樓物業的房產信託。
回顧本地寫字樓房託
以寫字樓為核心的本地房託只有泓富產業信託（SEHK：808），基金旗下物業卻非核心商業區寫字樓，但當中紅磡都會大廈及北角泓富產業千禧廣場均處於交通便利地點，其餘物業則普遍位於工業區如觀塘、荔枝角。組合整體租用率在去年達97.3%高水平。
陽光房地產基金（SEHK：435）及冠君產業信託（SEHK：2778）則為混合型房託，組合擁有寫字樓物業之餘，亦有零售物業。陽光基金的寫字樓組合包括位於灣仔的甲級寫字樓陽光中心，同時亦在多個商業區擁有多棟乙級寫字樓，去年寫字樓物業整體租用率為94%。至於冠君產業信託，旗下朗豪坊辦公樓及花園道三號均為甲級寫字樓，後者更處於核心商業區，去年租用率分別為97.7%及93%。
前景不穩影響需求
過去香港經濟增速雖然不高，但勝在夠穩定，加上香港是海外企業接觸中國市場的重要橋梁，工商業活動擴張持續推動寫字樓需求。然而，香港政經局勢緊張，港版國安法不但加劇中美緊張關係，更觸發社會運動再度升溫。外資保持觀望態度，企業暫緩擴張會導致寫字樓需求放緩。本地房託過去的穩定表現未必可以延續。
與香港發展模式非常相近的新加坡也許是本地投資者分散地區風險的絕佳選擇。新加坡更是外資進駐東南亞市場的重要渠道，長線增長潛力不遜於香港。
CapitaCom捕捉海外機遇
CapitaLand Commercial Trust是於新加坡上市的商用物業房託，主力投資新加坡商用物業，如寫字樓、商業中心。目前，基金擁有10個項目，當中包括多個座落於新加坡核心商業區的寫字樓物業，如Raffles City Singapore。組合亦包括兩項位於德國的物業。在2019年度，整體組合的租用率為98%，新加坡物業租用率則為98.6%，比起以上提到3隻香港REIT表現更優勝，反映新加坡寫字樓物業需求穩定。
圖：CapitaCom旗下物業租金收入分佈：
資料來源：CapitaCom公司網頁
此外，截至2020年3月底，組合的總租金收入有23%來自銀行產業，13%來自金融服務業。首季新租約更有35%來自金融服務，反映組合旗下物業對金融產業具吸引力。若然香港金融產業在中美角力中遭殃，CapitaCom有望受惠於外資金融機構將業務由香港撤至新加坡。
結語
隨著香港政經局勢動盪加劇，CapitaCom也許是本地投資者分散地區風險的可取選擇。
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